駐車場経営はリスクが少ないとされていますが、リスクも当然存在します。
そこで、この記事では駐車場経営のリスクと回避方法を紹介しています。
後から知って、大きな賠償金を支払うなんてことにならないためにも、是非一読することをオススメします。
駐車場経営のリスクTOP5
駐車場の経営には様々なリスクが存在します。
そして大きくは以下の5つとなっており、それぞれを詳しく紹介していきたいと思います。
- １．事故やトラブル
- ２．災害リスク
- ３．賃料の滞納
- ４．相続時の資金不足
- ５．立地が悪く収益が出ない
駐車場の経営を考えている方は、是非事前にリスクを把握しておくことをオススメします！
１．事故やトラブル
駐車場は人が利用するものなので、人的トラブルが一番起こりやすいです。
「駐車場内での事故には責任を負いません」などの文言を看板で設置したり契約書に記載したりするケースが多いですが、
これは駐車場側に過失がないことを前提としており、適切な管理を怠って過失があると、責任を免除することはできません。
そのため、駐車場管理者にも責任が問われる可能性もゼロではありません。
例えば、
- 駐車マスや車路が通常必要とされるよりも狭く、接触事故が起こっても何ら不思議ではない。
- 出入口の見通しが悪いのを知っていて改善しない。
- コインパーキングの車止めやゲートなど設備が壊れていた。
などの場合は、責任を免除されない事が多いです。
また、破損や車上荒らし、不正利用（無断駐車）、盗難といったリスクは、全面的に管理責任が発生するものではないとしても、
定期的な巡回を怠っていれば、責任を問われることもあります。
２．災害リスク
当然ではありますが、駐車場近辺で災害が起きた場合は、急に駐車場での収益がゼロになるリスクもあります。
駐車場で災害を受けるとしたら、大地震による液状化現象や地割れ、津波・高潮・集中豪雨・洪水による水没、土砂崩れによる埋没など考えられます。
いずれの場合であっても、ローリスク・ローリターンの駐車場経営なら、保険で備えるほどではないかもしれませんが、運営できなくなるリスクはあります。
ただし、駐車場が運営できなくなるほどの大災害では、大よそ周辺も日常生活できない状況だと予想できますので、仮に駐車場が無事だからといって運営できるというわけでもないでしょう。
幾度となく大災害を経験してきた日本では、災害対策の難しさがよく知られています。
根本的な対策はないとしても、ハザードマップを確認するなどすれば、自分の土地がどのくらいの災害リスクを負っているか知ることは可能です。
基本的には低い土地ほどリスクが高い（特に水害）ので、周辺よりも低いようなら、盛土をして高さを増しておくと、いざという時に役立つかもしれません。
３．賃料の滞納
賃料の滞納は、駐車場経営に限らずアパマン経営でも発生するリスクですが、いくら審査をしっかりしても人格までは見抜けないので、貸主共通の悩みです。
そして、住む場所を失いかねない家賃の滞納に比べると、駐車料金の滞納は借主に支払う意思が欠けている傾向もあって厄介です。
対策としては、駐車場の契約時に保証人を立てさせるか、保証会社と契約してもらうだけでも、回収先が変わって随分と違います。
また、家賃の回収業務まで対応してくれる管理会社を選ぶのも1つの方法でしょう。
４．相続時の資金不足
建物がないことで、土地としての相続税評価がどうしても高くなります。
その結果、相続した人が相続税の納付に困る可能性も出てくることは、相続させる側が考えておかなくてはなりません。
相続税には基礎控除もあるので、地価が安い地方ならそれほど問題にならなくても、他にも財産があるケースや、地価が高い土地を持っているときは要注意で、駐車場経営を仮定した財産全体の評価を把握し、総合的な判断をすることが大切です。
なお、相続税の申告・納付期限は相続開始から10ヶ月となっていますが、更地ですらかんたんには売買できませんし、駐車場経営を始めていれば駐車場ごと売却でもしない限り、10ヶ月の間に土地を売却して資金を用意するのは難しいです。
５．立地が悪く収益が出ない
実際にYahoo!知恵袋で駐車場経営のリスクについて調べたところ、一番大きな悩みは収益が出ないという点です。
そして、それには何よりも駐車場の立地が重要となってきます。
このように、駐車場経営には立地が大変重要です。
そして「どのような場所で駐車場を経営すれば上手くいくのか」は、実際に経営を開始してみないと分からない部分が多いです。
そこで、次に上記5つのリスクを回避し、リスク無しで駐車場経営する方法を紹介していきたいと思います。
駐車場経営のリスク回避方法
5つの駐車場経営のリスクを紹介しましたが、駐車場経営のリスクを回避する方法は、大きくは以下の２つです。
- ①駐車場経営に必要な損害保険に加入する
- ②駐車場運用会社に委託する
①駐車場経営に必要な損害保険に加入する
実際に起こっている駐車場内での車同士の物損事故の責任は当事者同士での話し合いで、基本的な駐車場側の責任にはなりません。
しかし、リスクの部分でも紹介した通り、場合によっては管理者に責任が問われることもあります。
そのような何かの問題が起こった場合に備える為に、賠償責任保険に加入することをオススメします。
賠償責任保険は以下のようなものがあります。
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- ①自動車管理者賠償責任保険
この保険は加入対象が駐車場を管理する者が常駐する場合の有人の駐車場経営の為、無人のコインパーキングの場合では加入対象外となります。
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- ②機械賠償責任保険
機械を使った駐車設備例えば立体駐車場などの設備に不具合が原因で起こった原因での事故や損壊に対して保証されます。
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- ③施設賠償責任保険
駐車している車や施設自体の損害に対する損害保険ではなく、内部の設備などが原因で止めてある車や人が損害を被った場合が対象となる保険です。例えば台風や強風などで、看板などが吹き飛び止めてあった車にぶつかった場合が該当します。この場合は無人であっても適用されます。
上記、ご覧の通り、無人のコインパーキング、立体駐車場など、駐車場の設備内容や規模によって、加入すべき保険は異なります。
そのため、駐車場経営をリスク無く行いたい方は、運用会社に駐車場を委託経営してもらい、最適な保険を選んでもらうことがオススメです。
②駐車場運用会社に委託する
駐車場運用会社による委託経営では、最適な保険の相談が可能です。
また、リスク無しで駐車場経営が可能です。
全ての駐車場経営において関わってくるリスクは、「本当に収益が上がるのか」という問題です。
特に立地が悪ければ、駐車場は当然収益を上げることが出来ませんが、運用会社に運用を委託する場合は、あまり関係がありません。
というのも、運用会社が駐車場が上げる収益を大まかに計算し、あなたへの収益を固定で毎月支払います。
以下は
・自分で経営した場合
・運用会社による委託経営の場合
の２つで、利益にどのような違いがあるのか分かりやすくした表です。
このように、自分で経営した場合は、お客さんの利用状況に応じて利益が増減します。当然赤字の月もあります。
しかし、運用会社による委託経営では、常に一定の金額が利益として入ってきます。
そのため、運用会社の委託経営は、利益が少し減ってしまいますが、リスク無しで経営できるのです。
また「どのようにお客さんを集客すればいいのか」なども運用会社が独自で行ってくれるので、あなたが駐車場経営に対して、労力を割く必要も一切ありません。
駐車場運営はオススメしない？土地活用方法を簡単比較！
上記では駐車場経営について紹介しましたが、そもそも駐車場にしようと考えている土地の立地としては、実はマンションや老人ホームの方が最適だったというケースも多々あります。
というのも、このサイトを通し、様々な方とお話させていただきますが、事前に土地活用の方法を比較している方が凄く少ないと感じています。
土地活用は、一度進んでしまうと、後戻りが出来ないので、事前の比較が重要にも関わらず、
「比較するのが面倒」
「比較しても、どれが良いのか分からない」
という理由で、活用方法の選び方に失敗している方がとても多いです。
そこで、私は土地活用の方法を簡単に比較できるサービスの利用をオススメしています！
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土地活用の窓口とは？｜土地活用方法の無料見積もりサービス
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また、必要であれば、専門家と直接電話で相談することも可能なので、土地活用で失敗する可能性を少なくすることが出来ます！
最終的に、このサービスで教えてもらった活用方法を使わないとしても、無料で情報を得ることが出来るので、正直使わない方がリスクだと個人的には考えています。
土地活用で失敗したくない人は是非利用してみることをオススメします！